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권리분석 (4) 선순위 임차인의 배당 신청 권리분석에서 임차인의 대항력 여부를 확인하는 것도 중요하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이내에 배당 신청을 하였는지 확인하는 것도 중요한 부분입니다. 선순위 임차인의 배당 신청 확인 대항력 있는 선순위 임차인에 대해서는 여러 번 설명했듯이, 배당요구 종기일 이내에 배당 신청을 하는 경우 배당에서 임차인이 자신의 보증금을 돌려받게 되면 낙찰자는 따로 인수할 금액이 없어집니다. 하지만 문제는 대항력 있는 임차인이 배당요구 종기일 이후에 배당을 신청하는 경우입니다. 경매 초보의 경우 주택 인도와 전입 일자를 바탕으로 임차인의 대항력을 확인하는 것에 대해서는 잘 기억하면서도 해당 임차인이 제대로 배당 신청을 했는지 확인하는 것을 잊어버리는 경우가 종종 있습니다. 이 때문에 종종 낙찰을 받고도..
권리 분석 (3) 임차인의 권리관계 분석 임차인의 권리관계 분석은 다양한 상황을 가정하고 직접 분석해 보는 연습을 해야 합니다. 그리고 실제 경매 물건에 대한 권리관계 분석을 거듭해 보면서 이론적으로 익힌 내용을 적용해 보는 경험이 필요합니다. 최선순위 저당권 설정 시 임차인 권리관계 분석하기 보통 경매 초보자가 접하게 되는 대부분의 경매 부동산은 최선순위 저당권이 설정되어 있고 임차인이 존재하는 경우힙니다. 예를 들어보겠습니다. 임차인 전입일자 배당요구 여부 대항력 발생 시기 최선순위 설정일자 낙찰자 인수 여부 A 2010. 4. 3. X 2010. 4. 4. 오전 0시 2022. 7. 3. 저당권 신한은행 2억 보증금 전부 인수 B 2012. 9. 1. O 2012. 9. 2. 오전 0시 보증금 전액 배당 시 인수 사항 없음 보증금 일부만 ..
부동산 경매 최우선변제권 알아보기 부동산 경매에서 최우선변제권의 의미를 대항력과 우선변제권과 구별하여 이해하는 것이 중요합니다. 이 개념들은 경매 물건에 대한 기본적인 권리분석을 진행할 때 자주 접하게 되는 개념입니다. 더불어 서로 우선순위를 판단하여 배당 순위를 산정하고 낙찰자가 추가 인수해야 할 권리를 파악할 때 혼동하기 쉬운 개념이기에 명확하게 이해해 둘 필요가 있습니다. 최우선변제권이란? 최우선변제권은 임차인의 보증금이 소액보증금에 해당할 경우, 보증금의 일부를 선순위 담보물권자보다 우선하여 환가대금의 2분의 1 이내에서 최우선 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 소액임차인의 최우선변제 범위는 담보물권설정일과 지역에 따라 달라집니다. 담보물권 설정일 지역 보증금 범위 최우선변제액 2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31..
대항력과 우선변제권 알아보기 경매 부동산 입찰 시 대항력, 우선변제권의 개념을 확실히 아는 것은 매우 중요합니다. 권리분석 시 해당 개념을 제대로 이해하고 있어야 권리관계 파악에 있어 실수를 줄일 수 있습니다. 임차인의 대항력 알아보기 임차인의 대항력이 발효되는 것은 주택의 인도와 주민등록 중 늦은 시점인 다음날 오전 0시부터입니다. 이는 주택임대차보호법 제3조를 근거로 합니다. 임차인이 주민등록 즉, 전입신고를 먼저 하고 후에 주택을 인도받았다면 주택 인도 시점을 기준으로 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다. 만약 임차인이 주택을 먼저 인도받고 추후에 주민등록 전입신고를 하였다면 이후에 이루어진 주민등록 전입 시점을 기준으로 다음날 0시에 대항력이 발생한다는 의미입니다. 대항력의 효력이 발생하는 시점을 판단하는 기준이 되는 것은 ..
경매 매각물건명세서 및 현황조사서, 감정평가서에서 확인해야 할 내용 부동산 경매 참여 시 매각물건명세서 및 현황조사서, 그리고 감정평가서에서 확인해야 할 내용에 대해 알아보겠습니다. 이 문서들은 해당 경매 물건에 대한 기본적이고 중요한 정보들을 담고 있기에 입찰 시 꼼꼼하게 살펴보고 예상치 못한 실수를 방지하시기 바랍니다. 매각물건명세서에서 확인해야 할 내용 매각물건명세서에서 확인해야 할 내용 중 가장 중요한 것은 현재 거주 중인 이해관계자의 전입신고일자와 최선순위 설정일을 확인하는 것입니다. 예를 들어 현재 거주 중인 임차인이 최선순위 설정일보다 늦게 전입신고를 했다면, 배당요구를 하였다 하더라도 해당 임차인은 대항력이 없다고 볼 수 있습니다. 이런 경우 낙찰자는 추가로 인수하는 권리 없이 낙찰을 받을 수 있는 수월한 물건으로 판단하면 됩니다. 만약 해당 임차인이 전입..
부동산 경매 참여 준비물 및 입찰 서류 작성 방법, 경매 진행 과정 알아보기 부동산 경매 참여 준비물 및 경매 진행 과정에 대해 상세히 알아보겠습니다. 해당 내용을 숙지하여 입찰장 분위기에 휩쓸려 소중한 입찰금을 잃게 되는 일을 방지하시기 바랍니다. 부동산 경매 참여 준비물 입찰 당일 본인이 직접 입찰하는 경우 경매 참여 준비물로는 매수자의 신분증, 도장, 매수신청 보증금이 있습니다. 도장은 인감도장이나 일반 도장 중 어느 것이나 사용 가능합니다. 매수신청 보증금의 경우 보통 최저매각가의 10%에 해당하는 금액이나, 경매 사건에 따라 최저매각가의 20%, 30%의 매수신청 보증금을 요구하는 경우도 있으니 꼼꼼하게 확인하여야 합니다. 매수신청금은 해당 금액을 수표 한 장으로 준비하는 것이 간편합니다. 대리인이 입찰하는 경우에는 경매 참여 준비물이 좀 더 많아집니다. 매수자의 신분증..
권리분석(2) 그 밖에 확인해야 하는 기타 정보 권리분석에서는 경매 후 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리 이외에 그 밖에 확인해야 하는 기타 정보들이 있습니다. 대지권 및 대지 비율 확인 입찰하고자 하는 물건이 재개발 지역의 물건일 경우 대지권 및 대지 비율을 확인해보아야 합니다. 재개발 지역의 부동산은 일반 부동산과는 다른 특징과 위험성을 가지고 있습니다. 그중에서도 가장 주의해야 할 것은 대지권 및 대지 비율입니다. 대지권이란 토지의 소유권을 의미하며, 대지 비율이란 토지의 면적에 대한 건물의 면적 비율을 의미합니다. 이 두 가지는 재개발 지역의 부동산 가치와 분양 여부에 큰 영향을 미칩니다. 대지권 및 대지 비율을 확인하는 방법은 등기부등본을 통해 알 수 있습니다. 등기부등본상에는 대지권 표시와 대지 비율 표시 부분이 있습니다. 이 부분을 ..
권리분석 (1) 선순위 권리와 소멸되지 않는 권리의 판단 기준 알아보기 선순위 권리와 소멸되지 않는 판단기준을 알아보고 경매 실전에서 잘 활용하시기 바랍니다. 선순위 권리 말소기준등기 보다 먼저 접수된 선순위 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이기에 주의해야 합니다. 하지만 아래의 권리들 중에는 말소기준등기 보다 후순위 등기가 되어 있는 경우에도 낙찰자가 이를 인수하게 되는 경우가 있으니 늘 권리분석을 꼼꼼하게 진행해야 합니다. 먼저 지상권자는 타인의 토지에 건물 및 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리가 있습니다. 또 지역권자는 일정한 목적이 있는 경우 자기 토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리가 있습니다. 전세권자는 전세금을 지급한 다음 해당 부동산을 점유한 상태로 그 부동산을 용도에 맞게 사용할 수 있습니다. 해당 부동산에 대한 ..

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