권리분석 (4) 선순위 임차인의 배당 신청

권리분석에서 임차인의 대항력 여부를 확인하는 것도 중요하지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이내에 배당 신청을 하였는지 확인하는 것도 중요한 부분입니다.

선순위 임차인의 배당 신청 확인

대항력 있는 선순위 임차인에 대해서는 여러 번 설명했듯이, 배당요구 종기일 이내에 배당 신청을 하는 경우 배당에서 임차인이 자신의 보증금을 돌려받게 되면 낙찰자는 따로 인수할 금액이 없어집니다. 하지만 문제는 대항력 있는 임차인이 배당요구 종기일 이후에 배당을 신청하는 경우입니다.

경매 초보의 경우 주택 인도와 전입 일자를 바탕으로 임차인의 대항력을 확인하는 것에 대해서는 잘 기억하면서도 해당 임차인이 제대로 배당 신청을 했는지 확인하는 것을 잊어버리는 경우가 종종 있습니다. 이 때문에 종종 낙찰을 받고도 추가로 인수되는 금액이 예상보다 크다는 것을 깨닫고 부랴부랴 입찰 취소를 하려 하지만, 특별한 사유가 없는 이상 이는 불가능하기에 입찰 보증금을 포기하게 되는 일이 생기는 것입니다.

선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후 배당 신청한 사례

실제로 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후 배당 신청을 한 것을 인지하지 못하고 입찰 후, 낙찰자가 대금을 미납하여 재경매가 진행된 물건들이 생각보다 꽤 많습니다. 

임차인  A는 2020년 3월 2일 전입하여 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2020년 3월 19일 자로 말소기준권리인 근저당권이 설정되어 있는 부동산입니다. 그 후 해당 물건이 경매 사건으로 접수되었고, 해당 임차인 A는 대항력을 갖춘 선순위 임차인임을 알 수 있습니다. 즉, 우선 변제권을 가지고 있게 되는 것입니다. 하지만 임차인 A는 배당요구 종기일인 2022년 8월 4일 이후에 배당신청을 하였습니다. 그리하여 결과적으로 배당에서 제외되는 결과에 이르게 됩니다.

배당신청을 제때 하지 않았더라도 추후 임차인 A는 자신의 보증금을 낙찰자에게 요구하면 됩니다. 임차인 A의 전입일이 말소기준등기일보다 빠르므로 낙찰자로부터 자신의 보증금 전액을 변제받을 때까지 주택을 점유한 채로 거주할 수 있기 때문입니다. 하지만 낙찰자 입장에서는 이 사실을 인지하지 못하고 있었다면 낙찰 금액을 터무니없이 높게 써서 낙찰받았을 가능성이 크며, 낙찰 후에 생각지 못한 큰 금액을 인수해야 하는 것입니다. 이러한 내용들은 법원의 매각물건명세서에 모두 기재되어 있습니다. 그러므로 경매 당일에도 권리 관계에서 바뀐 내용은 없는지 매각물건명세서를 꼭 확인해야 합니다.

선순위 임차인이 전액 배당 받은 사례

경매 초보의 경우 선순위 임차인이 있는 경우 아예 그 물건의 권리 관계를 제대로 살펴보지도 않는 경우가 비일비재합니다. 하지만 선순위 임차인이 있는 경우에도 경매를 통해 선순위 임차인이 전액 배당받는 경우 낙찰자에게 인수되는 금액이 없기 때문에 입찰해도 괜찮은 물건입니다.

예를 들어 2019년 4월 7일 자로 설정된 근저당권이 있는 주택에 임차인 B가 2019년 4월 6일에 전입 신고를 마치고 당일 확정 일자를 받았다고 가정해봅시다. 이 경우 대항력의 발생 시점은 2019년 4월 7일 오전 0시입니다. 말소기준권리인 근저당권의 설정일이 2019년 4월 7일로 동일하지만 임차인이 선순위가 됩니다. 그 이유는 임차인의 대항력 발생 시점은 2019년 4월 7일 오전 0시이지만, 근저당권은 아무리 빨리 잡아도 등기소가 문을 여는 오전 9시 이후이기 때문입니다. 

이처럼 선순위 임차인이 존재한다면 해당 임차인이 경매 절차를 통해 보증금을 배당받을 수 있는지 확인해야 합니다. 임차인 B씨는 전입 일자와 확정 일자를 갖추고 있으며 배당요구 종기일 이전에 배당 신청도 하였습니다. 이 경우에는 경매를 통해 낙찰 금액에서 자신의 보증금을 은행보다 선순위로 배당받을 수 있습니다. 임차인의 보증금 전액을 낙찰 금액에서 배당받을 수 있다면 낙찰자는 추가로 인수해야 할 금액이 없습니다. 그래서 이런 경우 선순위 임차인이 있어도 권리분석을 통해 인수할 금액이 없다는 것을 확인 후 입찰해도 무방합니다.

하지만 선순위 임차인이 우선변제권이 있음에도 불구하고 보증금을 배당받지 못하는 경우가 있습니다. 선순위 임차인임에도 확정일자를 말소기준등기일보다 나중에 받았거나, 배당신청을 하지 않은 경우 또는 배당요구 종기일 이후에 배당 신청을 한 경우에는 입찰에 주의를 해야 합니다. 이런 경우 근저당권자보다 임차인이 배당 순위에서 뒤로 밀리기 때문에 임차인이 보증금을 배당받지 못할 수 있습니다. 이렇게 되면 대항력이 성립하는 임차인의 보증금은 낙찰자가 전부 또는 일부 인수해야 하므로 권리 분석 시 꼼꼼하게 확인해보아야 합니다.