부동산 경매 최우선변제권 알아보기

부동산 경매에서 최우선변제권의 의미를 대항력과 우선변제권과 구별하여 이해하는 것이 중요합니다. 이 개념들은 경매 물건에 대한 기본적인 권리분석을 진행할 때 자주 접하게 되는 개념입니다. 더불어 서로 우선순위를 판단하여 배당 순위를 산정하고 낙찰자가 추가 인수해야 할 권리를 파악할 때 혼동하기 쉬운 개념이기에 명확하게 이해해 둘 필요가 있습니다.

최우선변제권이란?

최우선변제권은 임차인의 보증금이 소액보증금에 해당할 경우, 보증금의 일부를 선순위 담보물권자보다 우선하여 환가대금의 2분의 1 이내에서 최우선 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다. 소액임차인의 최우선변제 범위는 담보물권설정일과 지역에 따라 달라집니다.

담보물권 설정일	지역	보증금 범위	최우선변제액
2010. 7. 26. ~ 2013. 12. 31.	서울	7500만 원 이하	2500만 원
	수도권 중 과밀억제권역	6500만 원 이하	2200만 원
	광역시(군 제외), 용인, 안산, 김포, 광주	5500만 원 이하	1900만 원
	기타 지역	4000만 원 이하	1400만 원
2014. 1. 1. ~	서울	9500만 원 이하	3200만 원
	수도권 중 과밀억제권역	8000만 원 이하	2700만원
	광역시(군 제외), 용인, 안산, 김포, 광주	6000만 원 이하	2000만 원
	기타 지역	4500만 원 이하	1500만 원

예를 들어 2012년 7월 3일에 설정된 근저당권이 있는 경매 부동산이 있다고 합시다. 이 부동산의 임차인이 2018년 7월 3일에 주택을 인도받고 전입 신고를 한 다음 같은 날 확정일자까지 받았습니다. 해당 임차인의 보증금이 9000만원이고 서울에 위치한 부동산이라면 해당 부동산이 낙찰된 다음 이 임차인은 최우선 변제권 대상아 될 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면 이 경우 해당 임차인은 최우선 변제권 대상이 될 수 없습니다. 소액임차인의 판단 시, 대부분의 경우 등기부등본상의 근저당권 설정일 또는 가등기담보권 설정일 중 빠른 일자를 기준으로 합니다. 해당 날짜가 속하는 기간과 지역을 확인하여 소액임차인의 기준을 충족하는지 확인하는 것입니다. 위의 표를 보면 예시로 든 부동산은 2012년에 근저당권이 설정되었고 서울에 소재하고 있으므로 보증금이 7500만 원 이하가 되어야 소액임차인으로서의 기준을 총족합니다.

가끔 소액임차인 판단 기준을 임차인의 계약일이나 전입일 등을 기준으로 알고 있는 경우가 있는데 이는 잘못된 정보입니다. 소액임차인의 판단 기준을 잘못 알고 있으면 위의 예시와 같은 경우 임차인이 전입 신고를 한 날을 기준으로 2014년 이후의 기준을 적용하게 됩니다. 2014년 이후의 기준을 바탕으로 하면 서울에 소재한 부동산의 경우 9500만 원 이하인 경우 소액임차인에 해당되므로, 보증금 9000만 원인 예시의 부동산의 임차인이 소액임차인에 해당하지 않는 것으로 잘못 판단하게 됩니다.

최우선변제를 받기 위한 선제조건

소액임차인으로서 최우선변제를 받기 위해서는 위해서는 몇 가지 전제 조건이 필요합니다. 위에 설명드린 대로 소액임차인에 해당해야 합니다. 그리고 배당요구 종기일까지 배당을 신청해야 하며 경매기입등기 전까지 주택 임도와 전입신고를 통해 대항요건을 갖춰두어야 합니다. 단독 및 다가구주택은 임차인이 여러 명인 경우가 자주 있습니다. 이런 경우 이들이 소액임차인의 조건을 만족한다면, 대항요건의 취득 시기와 관계없이 이들의 최우선 변제권은 동일한 순위입니다.

대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권 비교해 보기

대항력과 우선변제권 그리고 최우선변제권은 자주 혼동하는 개념입니다. 해당 개념들을 비교하여 정확하게 이해해 둘 필요가 있습니다.

	대항력	우선변제권	최우선변제권
정의	경매를 통해 소유자에 변동이 있더라도 해당 부동산에 거주하며 임차기간을 보장받을 수 있으며, 이사를 원하는 경우 보증금을 반환받을 수 있을 때까지 거주할 수 있음을 의미함	후순위의 다른 채권자들보다 우선하여 배당받을 수 있음을 의미함	대지와 주택의 환가액의 2분의 1 범위 이내에서 보증금 중 정해진 일정금액을 최우선으로 배당받을 수 있음을 의미함
성립 조건	주택 인도 및 전입 신고 다음날 오전 0시 기준	주택 인도 및 전입신고 확정일자 중 늦은 날짜 기준	해당 부동산의 근저당권 설정일등을 기준으로 소액임차인에 해당하는 경우, 경매 개시 전까지 대항력을 갖춰야 함.
임차인의 배당	주택인도와 전입신고의 조건을 갖춘 경우, 보증금 전액에 대하여 낙찰자에게 대항할 수 있음. 대항력있는 임차인이 배당을 못 받는 경우 전액을, 일부만 배당받는 경우 나머지 부족분을 낙찰자가 인수함	권리 순위에 따라 배당받음	담보물권 설정일과 각 시도의 최우선변제금 기준에 따라 배당여부가 다름