권리분석 (1) 선순위 권리와 소멸되지 않는 권리의 판단 기준 알아보기

선순위 권리와 소멸되지 않는 판단기준을 알아보고 경매 실전에서 잘 활용하시기 바랍니다.

 

선순위 권리

말소기준등기 보다 먼저 접수된 선순위 등기는 매각으로 소멸되지 않는 권리이기에 주의해야 합니다. 하지만 아래의 권리들 중에는 말소기준등기 보다 후순위 등기가 되어 있는 경우에도 낙찰자가 이를 인수하게 되는 경우가 있으니 늘 권리분석을 꼼꼼하게 진행해야 합니다.

 

먼저 지상권자는 타인의 토지에 건물 및 수목 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 권리가 있습니다.

 

또 지역권자는 일정한 목적이 있는 경우 자기 토지의 편익을 위하여 타인의 토지를 이용할 수 있는 권리가 있습니다.

 

전세권자는 전세금을 지급한 다음 해당 부동산을 점유한 상태로 그 부동산을 용도에 맞게 사용할 수 있습니다. 해당 부동산에 대한 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 권리가 있습니다. 농경지의 경우 전세권의 대상이 아닙니다.

 

처분금지가처분은 금전 채권 이외의 권리를 지닌 채권자가 소송 중 해당 채무자의 재산이 제삼자에게 양도되는 것을 방지하기 위한 것입니다. 경매를 통해 낙찰자가 소유권 이전등기를 마무리한 상황일 때조차도 선순위 가처분에 대해 채권자가 승소할 경우 낙찰자는 소유권을 상실하게 되므로 각별한 주의가 필요합니다.

 

매매예약가등기는 소유권 이전을 목적으로 한 부동산 매매 시에 주로 활용합니다. 채무자를 통한 이중매매나 예상치 못한 강제집행의 위험을 막고 등기 순위를 확보하기 위한 것이라고 생각하시면 됩니다. 이 역시 낙찰자가 소유권을 이전한 다음이라도 가등기 권리자가 본등기를 하게 되면 낙찰자는 소유권을 상실하게 됩니다. 

 

임차권등기는 경매에서 가장 흔한 선순위 권리 중에 하나입니다. 전입신고일이 말소기준등기보다 빠른 임차인을 대항력 있는 임차인이라 일컫는데 이들이 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 보증금의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수하게 됩니다.

 

전 소유자의 가압류 역시 선순위 등기가 되어 있는 경우 입찰을 피해야 합니다. 이는 금전 채권을 지닌 채권자가 소송을 통해 채무자가 제삼자에게 해당 재산을 양도하지 못하도록 하는 수단입니다. 통상적으로 말소기준등기인 가압류는 경매 후 소멸되는 것이 일반적이나 전 소유자의 가압류는 소멸되지 않으니 이 역시 주의해야 합니다. 

 

환매등기는 금전을 차용하면서 채무자가 채권자에게 해당 부동산의 소유권을 넘겨주는 경우를 의미합니다. 보통 약정기간을 정해두기 때문에 약정기간 내에 채무자가 채권을 변제하면 해당 부동산에 대한 소유권을 채권자에게서 찾아올 수 있게 해 놓은 권리입니다. 경매로 낙찰을 받은 경우라 하더라도 환매 권리자가 환매 대금을 낙찰자에게 지급하면 소유권을 넘겨주어야 합니다.

 

예고등기는 경매 부동산이 소유권 관련 소송이 진행 중이므로 제3자가 피해를 보지 않도록 법원에서 해당 부동산 매수 시 소유권을 상실할 수도 있음을 경고하는 등기입니다. 입찰 시 매각물건명세서의 비고란에서 해당 내용을 확인할 수 있으며 소송 결과에 따라 부동산을 낙찰받고 소유권을 이전받았더라도 이를 상실할 수 있습니다. 2011년 10월 13일 자로 시행된 부동산등기법 개정으로 폐지되었으나, 그전에 등기되어 있던 예고등기는 종전 법규를 따르게 되니 유의하여야 합니다.

 

유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그에 대해 발생한 채권을 변제하지 못하고 있는 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 의미합니다. 이 규정은 해당 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용하지 않으며 보통 공사대금채권, 리모델링 공사 채권 등이 있습니다.

 

법정지상권은 해당 부동산이 경매로 인해 토지와 지상건물이 각기 다른 소유자에 속한 경우 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 간주합니다. 

 

소멸되지 않는 권리의 판단 기준

소멸되지 않는 권리의 판단기준은 말소기준등기입니다. 위에서 설명한 내용은 말소기준등기를 기준으로 선순위 등기일 때 소멸되지 않는 것이 원칙입니다. 지상권, 지역권, 전세권, 처분금지가처분, 매매예약가등기, 임차권등기, 전 소유자의 가압류, 환매등기, 예고등기는 등기부등본에서 확인할 수 있습니다. 유치권과 법정지상권은 매각물건명세서의 비고란을 확인해야 합니다. 종종 예외적으로 선순위전세권이 말소기준등기가 되는 경우가 있습니다. 전세권을 건물 전체에 대해 설정하였으며 전세권자가 배당을 신청한 경우입니다. 또 전세권을 건물 전체에 대해 설정하고 전세권자가 임의경매를 신청한 경우도 선순위 전세권이 말소기준등기가 됩니다. 

 

말소기준등기 이후의 후등기 사항은 원칙적으로 모두 소멸됩니다. 하지만 이 역시 예외적으로 낙찰자가 인수하게 되는 경우가 있습니다. 앞에서 보았던 예고등기, 임차권등기, 유치권, 법정지상권, 토지인도청구권 및 건물철거가처분이 그 예외 사항들입니다. 임차권등기의 경우 등기부등본상 전입신고일자가 말소기준등기가 됩니다. 토지인도청구권 및 건물철거가처분은 법정지상권이 성립하지 않고 토지의 소유자가 지상의 건물에 대한 가처분등기를 한 경우, 해당 가처분등기의 등기부등본 상의 접수일자가 말소기준등기보다 후순위인 경우에도 소멸하지 않는 권리가 됩니다. 유치권의 경우에도 점유 형태, 점유 시기, 피담보채권과 목적물과의 법률적인 관련, 선량한 관리자의 의무, 신의성실의 의무 등에 따라 성립 가능 여부가 판단되기 때문에 소멸되지 않는 권리인지 판단해보아야 합니다.