권리분석(2) 그 밖에 확인해야 하는 기타 정보

권리분석에서는 경매 후 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리 이외에 그 밖에 확인해야 하는 기타 정보들이 있습니다.

 

대지권 및 대지 비율 확인

입찰하고자 하는 물건이 재개발 지역의 물건일 경우 대지권 및 대지 비율을 확인해보아야 합니다. 재개발 지역의 부동산은 일반 부동산과는 다른 특징과 위험성을 가지고 있습니다. 그중에서도 가장 주의해야 할 것은 대지권 및 대지 비율입니다. 대지권이란 토지의 소유권을 의미하며, 대지 비율이란 토지의 면적에 대한 건물의 면적 비율을 의미합니다. 이 두 가지는 재개발 지역의 부동산 가치와 분양 여부에 큰 영향을 미칩니다.

대지권 및 대지 비율을 확인하는 방법은 등기부등본을 통해 알 수 있습니다. 등기부등본상에는 대지권 표시와 대지 비율 표시 부분이 있습니다. 이 부분을 잘 살펴보아야 합니다. 대지권 비율 표시에 원대지의 표시가 기록되어 있는 경우에는 문제가 없습니다. 원대지란 재개발 지역으로 지정되기 전의 원래 토지를 의미합니다. 원대지의 표시가 있으면 그것이 실제로 소유하고 있는 토지의 면적과 일치한다는 것을 의미합니다. 하지만 원대지 표시와 다를 경우 원대지 표시를 기준으로 대지권 비율을 계산해보아야 합니다. 예를 들어, 원대지가 100평이고, 현재 대지권 비율이 50%라고 되어 있다면, 실제로 소유하고 있는 토지는 50평이라는 것입니다.

재개발 및 재건축 부동산의 경우에는 대지권 비율 표시가 매우 중요합니다. 왜냐하면 재개발 및 재건축이 진행되면 관리처분단계에서 기존 주택의 감정 평가액을 산정할 때, 일반 분양가구의 수는 적고 조합원의 수는 많은 경우 산정 금액에 따라 아파트를 분양받지 못하고 청산하게 되는 경우가 있기 때문입니다. 산정 금액을 계산할 때 가장 중요한 것은 해당 부동산의 대지 비율입니다. 대지 비율이 높으면 높을수록 산정 금액도 높아집니다. 그러므로 재개발 및 재건축 부동산에 입찰하고자 하는 경우 대지권 및 대지 비율을 확인하는 과정이 필요합니다.

재개발 및 재건축의 기간은 꽤 오랜 시간이 걸리며 그 과정도 복잡하기에 많은 시간과 노력이 필요한 부동산 물건입니다. 그러므로 미리 해당 부동산을 취득하기 전에 등기부등본에서 대지권 및 대지 비율을 확인하여 불필요한 손해를 감수하는 일을 방지해야 합니다. 그러므로 입찰하기 전에는 반드시 대지권 및 대지 비율을 확인하고, 재개발 지역의 현황과 계획을 파악하고, 재개발 및 재건축 과정에 대한 이해와 준비를 하셔야 합니다.

무단 용도 변경 확인

입찰하고자 하는 물건이 근린생활시설일 경우 무단으로 용도가 변경되지는 않았는지 확인해야 합니다. 근린생활시설이란 사무소나 소매점처럼 주거지역에서 생활에 필요한 서비스를 제공하는 시설을 의미합니다. 이런 시설은 주택과는 다른 세금과 법률이 적용됩니다. 예를 들어, 근린생활시설을 구매할 때는 취득세율이 4%이고 부가세도 10%를 내야 합니다. 반면 주택은 취득세율이 1%이고 부가세는 면제됩니다. 또한 근린생활시설은 주택과 달리 무단으로 용도를 변경할 수 없습니다. 만약 용도를 변경하려면 행정처분을 받아야 합니다.

그런데 종종 근린생활시설을 주택처럼 활용하는 경우가 있습니다. 이는 무단으로 용도를 변경한 것으로, 법적으로 문제가 될 수 있습니다. 보통 법원의 매각물건명세서에 근린생활시설이라고 기재되어 있기 마련인데, 이를 확인하지 않고 다세대주택으로 인지하고 낙찰을 받게 되면 이후 수익화 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한 이런 기본적인 사항을 확인하지 않고 입찰을 하여 낙찰을 받은 경우 매각불허가신청을 하더라도 받아들여지는 경우는 거의 없기 때문에 특히 주의해야 합니다. 이런 경우 결국 입찰보증금을 포기해야 하는 상황이 되므로 소중한 투자금을 잃게 되는 안타까운 상황이 됩니다.

이러한 상황을 막기위해서는 건축물 대장을 확인하여 해당 부동산이 무단 용도 변경한 사실이 있는지 확인해야 합니다. 이는 경매로 주택을 구매할 때뿐만 아니라 일반 매매로 구매할 때도 필요한 부분입니다. 요즘은 다세대 주택을 신축할 경우, 1세대당 한 대의 차를 주차할 수 있는 공간을 확보해야 합니다. 하지만 건축주의 입장에서는 이렇게 강화된 주차장법에 따라 다세대 주택을 짓는 경우 수익률이 낮아지기에 이를 기피하는 경향이 있습니다. 그래서 일부 건축주는 다세대와 근린생활시설로 허가를 받고 준공검사 이후 근린생활시설을 주택으로 불법 개조하여 분양하는 경우가 있으니 꼭 확인이 필요합니다.

근린생활시설은 무단 용도 변경이 있지 않아도 그 자체로 일반 주택에 비해 취득세율도 높고 부가세도 부담해야 하는 부동산 물건입니다. 거기다 무단 용도 변경 사항까지 있다면 그에 따른 이행 강제금 부과도 이루어집니다. 더불어 무엇보다 경매의 꽃이라 불릴 수 있는 마지막 수익화 단계에서 매도가 쉽지 않아 큰 곤란을 겪을 수 있기 때문에 입찰 시 주의가 필요합니다.

근린생활시설은 주택과는 다르게 많은 변수와 리스크가 있습니다. 그러므로 입찰하기 전에는 반드시 용도를 확인하고, 세금과 법률을 파악하고, 수익화 가능성을 검토하셔야 합니다. 근린생활시설에 입찰하는 것은 쉽지 않은 일이지만, 성공적으로 낙찰받으면 큰 수익을 얻을 수 있는 기회도 있습니다.