부동산 경매 참여 준비물 및 입찰 서류 작성 방법, 경매 진행 과정 알아보기

부동산 경매  참여 준비물 및 경매 진행 과정에 대해 상세히 알아보겠습니다. 해당 내용을 숙지하여 입찰장 분위기에 휩쓸려 소중한 입찰금을 잃게 되는 일을 방지하시기 바랍니다.

 

 

부동산 경매 참여 준비물

입찰 당일 본인이 직접 입찰하는 경우 경매 참여 준비물로는 매수자의 신분증, 도장, 매수신청 보증금이 있습니다. 도장은 인감도장이나 일반 도장 중 어느 것이나 사용 가능합니다. 매수신청 보증금의 경우 보통 최저매각가의 10%에 해당하는 금액이나, 경매 사건에 따라 최저매각가의 20%, 30%의 매수신청 보증금을 요구하는 경우도 있으니 꼼꼼하게 확인하여야 합니다. 매수신청금은 해당 금액을 수표 한 장으로 준비하는 것이 간편합니다. 

 

대리인이 입찰하는 경우에는 경매 참여 준비물이 좀 더 많아집니다. 매수자의 신분증, 매수자의 인감도장, 매수자의 인감증명서 1부, 매수자의 위임장, 대리인의 신분증, 대리인의 도장, 매수신청 보증금을 준비해야 합니다. 매수자의 위임장은 깅일입찰표 뒷면에 있으니 이것을 사용하면 됩니다. 또 매수자는 인감도장을 준비해야 하지만, 대리인의 도장은 인감도장과 일반도장 중 어느 것이나 사용 가능합니다. 

 

대리인 입찰 시 특히 주의할 점은 본인 기재란에 대리인의 도장이 아닌 입찰자 본인의 인감도장이 날인되어야 한다는 점입니다. 경매 초보자의 경우 이 부분에 대리인의 도장을 날인하여 경매일 당일 원하는 물건에 입찰을 포기하게 되는 실수를 저지르기도 합니다. 그렇기 때문에 이 부분을 꼭 기억해 두시기 바랍니다. 

 

법인의 입찰인 경우에는 법인등기부등본과 법인 인감증명서를 입찰봉투에 제출하면됩니다. 

 

이처럼 입찰하는 주체가 누구인지에 따라 경매 참여 준비물이 달라지게 되니 각 상황별로 필요한 경매 참여 준비물을 미리 꼼꼼하게 확인해 둘 필요가 있습니다.

입찰 서류 작성 방법 알아보기

법원 경매에 참여 시 필요한 입찰 서류 작성 방법을 함께 알아보겠습니다. 법원 경매에 입찰을 원하는 경우 기일입찰표, 입찰보증금, 입찰봉투를 작성하여 제출해야 합니다. 대리인이 대신하여 입찰하는 경우 위임장도 함께 작성하여 제출하여야 합니다. 

 

입찰 서류 중 기일입찰표는 가장 중요한 정보를 담고 있는 서류이기에 더욱 신중을 기하여 작성해야 합니다. 기일입찰표에서 사건 번호는 입찰할 경매물건의 사건 번호를 의미합니다. 하나의 경매 사건에 여러 개의 물건이 경매에 나오는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 괄호로 적힌 번호까지 모두 있는 그대로 기재하여야 합니다. 물건 번호를 잘못 쓰게 되면 낙찰을 받고도 무효 처리가 되니 물건 번호를 정확히 확인 후 입찰 서류를 작성해야 합니다. 매각물건명세서에 경매 사건의 물건 번호가 여러 개인 경우 물건 번호가 기재되어 있으니 이를 확인하여 기일입찰표에 기재하면 됩니다.

부동산 경매 진행 과정

부동산 경매 진행 과정은 법원마다 구체적인 시간은 다소 차이가 있을 수 있지만, 대부분은 비슷한 시간과 방식으로 진행됩니다. 먼저 입찰자는 집행관 앞에 있는 모니터로 경매사건기록을 확인합니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 사건내역 및 기일내역, 문건 및 송달 내역 등의 기존 조사 내용이 당일 변경된 것은 없는지 다시 한번 확인하는 것입니다. 

 

부동산 경매 진행 과정의 순서는 입찰 봉투를 수령하여 입찰할 정보를 꼼꼼하게 확인 후 입찰에 참여하는 것입니다. 이 단계에서 초보 경매자들이 종종 실수를 저지르게 됩니다. 입찰가액과 입찰보증금액 등을 혼동하여 바꿔 쓰는 일도 있고, 입찰가액의 자리 수를 혼동하여 터무니없이 높은 입찰가를 써서 낙찰받기도 합니다. 이런 경우 낙찰을 받을 경우 오히려 손해가 나는 상황에 처하기에 결국 대금을 미납하면서 입찰보증금액을 포기하게 되는 상황이 생기기도 합니다. 대리인이 입찰에 참여하는 경우 위임장을 첨부하지 않아 낙찰 무효 처리되는 경우도 있습니다. 과연 이런 실수를 할 수 있는 건가 생각할 수 있지만, 익숙하지 않은 상황에서 긴장한 상태로 작성하다 보면 나도 모르게 저지를 수 있는 실수들이니 미리 염두에 두시기 바랍니다.

 

입찰 마감 후 개찰 준비가 이루어 집니다. 보통 입찰은 약 1시간 정도, 그 후 약 20분 정도 개찰 준비를 하면 개찰을 시작합니다. 집행관이 경매사건번호를 부르고 해당 경매 물건에 입찰한 사람들의 이름을 부릅니다. 그리고 그중 가장 높은 금액으로 입찰한 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 차순위 매수신고를 원하는 경우 해당 사건의 입찰 과정이 끝나기  전까지 차순위 매수 신고를 마무리해야 합니다. 민사집행법 제114조에 따르면 최고가매수신고인 외의 매수신고인은 최고가매수신고인이 대금지급 기한까지 대금을 지금 하지 못하는 경우, 자신의 매수 신고에 대해 매각을 허락해 달라는 취지의 차순위 매수신고를 할 수 있습니다. 다만, 차순위 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 그 신고를 마무리해야 하며 그 신고액이 최고가매수신고액에서 당초의 보증금액을 뺀 금액보다 높아야 합니다.

 

입찰에서 낙찰을 받지 못하는 경우 보증금 수취증을 반환하면 매수신청보증금을 다시 돌려받을 수 있습니다. 낙찰에 성공하게 되면 보증금 수취증을 반환한 다음 매수신청보증금 영수증을 받으면 됩니다. 

 

낙찰일로부터 일주일 후 매각허가 및 불허가 결정이 납니다. 입찰 서류에 절차상으로 특별한 하자가 없다면 대부분 매각허가 결정이 떨어집니다. 다시 일주일 후 매각허가 및 불허가 결정이 확정됩니다. 3-4일 이후 최고가매수신고인에게 대금지급기한 통지서가 발송됩니다. 대급지급 기한은 통상 45일 이내이며 낙찰대금 납부 전 경매가 취소되는 경우도 종종 있으니 자금 사정에 여력이 있다면 되도록 빨리 납부하는 것을 추천드립니다. 대금 납부 시 인도명령신청을 하면 이후 이루어질 명도에서 거주자와 협상이 순조롭지 않더라도 보다 수월하게 명도를 완료할 수 있습니다. 물론 명도 과정을 먼저 진행하고 인도명령신청을 할 수도 있지만 경매에서는 명도에 소요되는 시간을 줄이는 것이 수익을 극대화할 수 있는 가장 기본적인 방법 중에 하나이기에 대금 납부 시 인도명령신청을 하는 것이 좋습니다. 낙찰대금은 납부하는 즉시 낙찰자에게 소유권이 이전되며 인도명령신청은 대출은행 법무사에게 소유권 이전 과정에서 같이 접수해 줄 것을 의뢰하면 됩니다. 

 

다음 과정은 경매의 꽃이라 할 수 있는 명도입니다. 명도를 통해 해당 경매 부동산에 거주중인 이해관계인을 내보냅니다. 대금납부 후 한 달 뒤, 배당을 요구한 이해관계인들에게 실제로 배당이 이루지는 배당기일이 잡히게 됩니다. 

 

부동산 경매과정의 마지막 단계는 매도입니다. 부동산 경매에서 매수보다 더 어려운 것이 매도이기도 합니다. 어떤 타이밍에 매도를 해야할지 고민스러울 수 있기 때문입니다. 일단 소유권 이전 후 2년이 지난 시점에 매도하는 것이 좋습니다. 최소 2년은 보유해야 일반세율이 적용되기 때문입니다. 또 입찰을 할 때부터 해당 경매 부동산을 가지고 어느 정도의 수익을 얼마만큼의 기간 동안 내고자 하는지 미리 계산해 보는 것을 추천합니다. 그래서 애초에 예상했던 수익을 달성했다면 시드머니가 부족한 투자 초기에는 과감하게 매도하는 것도 한 방법입니다. 이런 과정을 몇 사이클 반복하다 보면 어느 정도 시드 머니가 모이게 되고 좀 더 나은 물건에 투자할 수 있는 안목과 기회가 생깁니다. 그리고는 조금 더 투자금을 늘려서 오랫동안 보유할 투자용 부동산에 눈을 돌려 좀 더 큰 수익을 도모해 볼 수 있습니다.