권리 분석 (3) 임차인의 권리관계 분석

임차인의 권리관계 분석은 다양한 상황을 가정하고 직접 분석해 보는 연습을 해야 합니다. 그리고 실제 경매 물건에 대한 권리관계 분석을 거듭해 보면서 이론적으로 익힌 내용을 적용해 보는 경험이 필요합니다.

최선순위 저당권 설정 시 임차인 권리관계 분석하기

보통 경매 초보자가 접하게 되는 대부분의 경매 부동산은 최선순위 저당권이 설정되어 있고 임차인이 존재하는 경우힙니다. 예를 들어보겠습니다.

임차인	전입일자	배당요구 여부	대항력 발생 시기	최선순위 설정일자	낙찰자 인수 여부
A	2010. 4. 3.	X	2010. 4. 4. 오전 0시	2022. 7. 3. 저당권 신한은행 2억	보증금 전부 인수
B	2012. 9. 1.	O	2012. 9. 2. 오전 0시		보증금 전액 배당 시 인수 사항 없음 보증금 일부만 배당 시 부족분에 대해 인수
C	2022. 7. 2.	X	2022. 7. 3. 오전 0시		보증금 전부 인수
D	2022. 7. 3.	O	2022. 7. 4. 오전 0시		소멸

위와 같은 4명의 임차인이 있다고 생각해봅시다. 우선 전입일자를 확인합니다. 최선순위 설정일자인 2022년 7월 3일 이전에 전입한 사람은 임차인 A와 B, C입니다. 이들은 일단 대항력을 지니고 있습니다.

임차인 B는 배당요구까지 했기 때문에 경매를 통해 본인의 보증금을 전액 배당받는 경우 낙찰자의 인수사항이 없습니다. 보증금의 일부만 배당받는 경우 일부는 낙찰자가 인수하게 됩니다.

임차인 A와 C는 대항력을 지니고 있음에도 배당요구를 하지 않았습니다. 이는 대항력은 있으나 경매를 통해 이들의 보증금을 배당받을 수 있는 권리가 없다는 의미입니다. 대항력 있는 임차인이 경매를 통해 배당을 받을 수 없으므로 이들의 보증금은 낙찰자가 전부 인수하게 됩니다.

임차인 D는 최선순위 설정일자와 같은 2022년 7월 3일에 전입하였지만, 주택인도와 전입으로 인한 대항력의 발생 시기는 다음날 오전 0시이므로 대항력이 성립하지 않습니다. 따라서 임차인 D는 보증금을 모두 잃게 되며 낙찰 후 소멸 대상이 되는 권리입니다.

우선변제권에 따른 낙찰자 인수 여부 확인하기

경매 부동산에서 우선변제권에 따른 낙찰자의 인수 여부를 확인하는 것은 무엇보다 중요합니다. 경매 부동산 중 주거용 부동산인 경우 해당 주택을 점유하고 있는 임차인이 다수인 경우도 있습니다. 이런 상황에서는 등기부등분의 말소기준등기일을 기준으로 임차인의 대항력 및 우선 변제권의 발생 시점을 정확히 파악하여 권리분석을 해야 합니다. 낙찰자가 낙찰대금 외에 추가로 인수해야 하는 금액이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

예를 들어 말소기준등기일이 2020년 5월 1일 우리은행의 근저당권이고 임차인 E의 전입신고 일자가 2020년 4월 29일, 확정일자가 2020년 7월 8일입니다. 해당 임차인은 배당요구 종기일 이전에 배당 신청을 완료했습니다. 이런 경우 임차인  A는 대항력과 우선변제권 모두를 가지고 있습니다. 하지만 해당 임차인의 우선변제권 발생시점이 2020년 7월 8일로 우리은행의 근저당권보다 늦습니다. 이 경우 배당에서 근저당권보다 후순위로 배당을 받게 되며 임차인 A가 배당받지 못하는 보증금이 있는 경우 낙찰자가 인수해야 합니다.

만약 동일한 부동산에 거주 중인 임차인 F의 전입일자가 2020년 3월 3일이고 확정일자를 받지 않았으며 배당요구 종기일 전에 배당신청을 했다고 가정해 봅시다. 이 경우 임차인 F는 확정일자가 없으므로 경매 과정을 통한 배당을 받지 못합니다. 하지만 전입일자가 말소기준등기보다 빠르기 때문에 낙찰자에게 대항력이 있는 상황입니다. 이런 경우 낙찰자는 임차인 F의 보증금을 인수해야 하기에 입찰가를 정할 때 이 부분을 고려하여 손해를 보지 않도록 주의해야 합니다.

또 다른 경우로 임차인 G가 2021년 3월 5일에 전입했고, 배당요구 종기일 전에 배당을 신청했다고 합시다. 계약서 상의 확정일자는 2018년 12월 3일이라고 하면 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 있을까요? 이때 임차인 G의 전입일자로 인한 대항력 발생 시점은 2021년 3월 6일로 말소기준등기인 근저당권의 2020년 5월 1일보다 늦으므로 낙찰자는 인수할 금액이 없습니다. 우선변제권의 발생 시점 역시 2021년 3월 6일이므로 말소기준등기인 근저당권보다 늦습니다. 이에 배당에서 근저당권보다 후순위로 배당을 받게 되는 것입니다.