부동산 경매의 절차 (2)

부동산 경매 절차를 매수자, 즉 낙찰자의 입장에서 정리해보려고 합니다. 법원이 공지한 부동산 경매 절차를 매수자의 입장에서 다시 한번 정리해보면 낙찰자가 각 단계별로 고려해야 하는 일들이 좀 더 쉽게 파악됩니다.

 

권리분석

권리분석이란 낙찰받은 후 추가로 인수해야 하는 권리를 알아보는 것을 의미합니다. 먼저 등기부등본에서 말소기준등기를 찾는 것이 우선입니다. 경매 초보자의 경우 말소기준등기를 기준으로 낙찰 후 소멸하지 않는 권리가 있다면 다른 물건을 찾아보는 것을 추천합니다. 생각지 못한 비용이 발생할 수 있기 때문입니다. 임차인이 존재하는 경우 전입세대열람 신청을 통해 입차인의 전입일자를 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 전입일이 말소기준등기보다 늦는 경우 낙찰자의 인수사항이 없기 때문에 안심해도 됩니다. 하지만 임차인의 전입일이 빠른 경우 좀 더 꼼꼼하게 살펴보아야 하는 사항들이 있습니다. 임차인의 전입일이 말소기준등기보다 빠르면 우선 임차인이 확정일자와 배당요구종기일 이전에 배당요구를 하였는지 확인해야 합니다. 만약 임차인이 확정일자와 배당요구종기일 이전에 배당요구를 한 경우, 낙찰금액에서 임차보증금 전액을 배당받게 되면 낙찰자가 인수할 사항은 없다고 판단할 수 있습니다. 낙찰금액에서 임차보증금의 일부를 배당받을 수 있는 경우 낙찰자가 남은 차액을 인수하게 됩니다. 대부분의 재매각 물건의 경우 권리분석에서의 하자를 파악하지 못한 경우가 대부분입니다. 이와 같은 경우 입찰보증금을 환급받지 못하며 채권자들의 채권변제에 사용되기 때문에 이러한 손해를 입지 않도록 미리 권리분석을 신중히 하여야 합니다.

시세파악

시세파악이란 물건의 실제 가치를 파악하는 일입니다. 우리가 흔히 알고있는 임장활동이 필요한 단계입니다. 일단 인터넷을 활용하여 대략적인 시세 및 실거래가 등을 확인합니다. 또한 주변의 편의 시설이나 개발 호재 등도 확인합니다. 그리고 물건 소재지 부동산에 연락하여 매수가, 매도가, 전세 및 월세 시세 등을 확인합니다. 급매로 나온 물건의 시세를 확인해보고 국토교통부의 최근 실거래가와 비교해보면 현재 해당 부동산에 대한 분위기와 입찰 금액을 정하는데 도움이 되는 정보를 얻을 수 있습니다. 부동산 경매는 시세보다 싸게 낙찰받는 것이 가장 중요한 목표라고 할 수 있습니다. 시세파악을 제대로 하지 않으면 오히려 경매를 통해 수익이 아닌 손해를 입게 되는 경우가 생기게 됩니다.

 

요즘은 인터넷을 통해 해당 물건의 소재지에 있는 부동산의 연락처를 쉽게 알 수 있고, 로드뷰 등을 통해 기본적인 환경을 파악하기도 용이합니다. 그러나 그런 사실이 있더라도 실제 현장 방문을 생략하게 되면 현장에서 확인할 수 있는 작고 중요한 사항들을 놓칠 수 있습니다. 매각 물건의 특성상 낙찰 전에 해당 물건의 내부를 확인하기는 어렵지만, 실제 현장을 방문하면 비슷한 매물을 직접 눈으로 확인할 수 있는 경우도 많습니다. 또한, 점유자와 직접 만나면서 점유자의 저항 정도 등을 가늠해볼 수 있으며, 점유자를 만나지 못하는 경우 이웃들과 대화를 통해 해당 물건에 대한 중요한 정보를 얻을 수도 있습니다. 시세 파악은 실제 투자 금액을 예상할 때에도 가장 중요한 정보이기 때문에 충실한 현장 방문을 통한 시세 파악이 필요합니다.

입찰

입찰 시에 있어 가장 중요한 점은 현장의 분위기에 휩쓸리지 않는 것입니다. 어떤 상황이든 자신이 예상한 이익을 기준으로 입찰가를 설정해야 합니다. 그렇지 않으면 낙찰을 받았더라도 원하는 이익을 얻지 못할 수 있습니다. 또한, 그 반대로 낮은 입찰가로 원하는 물건을 놓치는 상황도 발생할 수 있습니다.

 

입찰 법정에 도착하면 입찰게시판에서 해당 경매사건에 대한 정보를 다시 한번 살펴봅니다. 해당 경매사건의 기일이 변경되었는지 확인하고 입찰 개시 절차가 시작되면 매각물건명세서와 현황조사서를 확인합니다. 이를 바탕으로 자신이 조사한 내용과 다른 것은 없는지 살펴보고 변동사항이 없다면 미리 산정한 입찰가를 바탕으로 입찰에 참여합니다. 

 

낙찰을 받은 다음에는 입찰 법정에서 나오면 만나는 대출전담사들의 연락처를 받아옵니다. 이들에게 해당 물건의 정보를 알려주면 시중 은행, 새마을금고 또는 농협에서 받을 수 있는 대출예상금액과 금리 등에 대한 정보를 상세히 알려줍니다. 통상 낙찰을 받고 7일 후에 낙찰허가결정이 떨어집니다. 낙찰허가결정이 떨어지면 미리 대출을 신청하고 잔금일에 맞춰 입찰보증금과 은행대출금을 제외한 나머지 낙찰 잔금을 법원에 납부하면 됩니다. 낙찰 잔금을 납부할 때 은행 대리 법무사에게 인도명령신청서를 같이 접수해달라고 하는 것이 좋습니다. 보통 은행에서 은행 대리 법무사에게 대출금을 위탁하여 소유권 이전 신청 및 은행 저당권 신청을 합니다. 이 때 보통 3만원 정도의 저렴한 비용을 주면 인도명령신청을 손쉽게할 수 있습니다.

명도

명도란 낙찰받은 부동산에 임차인 및 소유자, 기타 점유자 등이 존재하는 경우 해당 부동산에서 이들을 내보내는 행위를 의미합니다. 낙찰대급 완납 및 인도명령 신청이 끝난 다음 임차인, 소유자 및 기타 점유자를 만나게 되는데 각각의 상황에 따라 명도의 접근 방법이 달라지게 됩니다.

 

예를 들어 거주하는 임차인의 경우에도 사정은 각기 다릅니다. 자신의 보증금을 전액 배당받는 임차인, 보증금 중 일부만 배당받는 임차인, 보증금 전액을 배당받지 못하는 임차인으로 나뉘게 되는 것입니다. 보증금을 전액 혹은 일부 배당받게 되는 임차인의 경우 명도 과정에서 큰 어려움은 없다고 볼 수 있습니다. 임차인들이 자신의 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 낙찰자의 인감이 날인된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문입니다.

 

명도 과정에서 보증금을 조금도 배당받지 못하는 경우 임차인의 저항이 있을 수 있습니다. 하지만 이런 경우에도 미리 신청해둔 인도명령신청을 바탕으로 내용증명을 보내면 대부분의 상황이 해결이 됩니다. 임차인의 입장에서도 합의를 통해 약간의 이사 비용이라도 받는 것이 강제 집행을 당하는 것보다는 훨씬 낫기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 명도의 과정에서 협의가 잘 되지 않으면 강제집행절차를 진행하면 됩니다.

수리

수리의 경우 도배 및 장판은 기본으로 교체해야 합니다. 다음으로는 싱크대, 화장실 등을 체크합니다. 시세 조사 활동에서 해당 물건의 수리 정도를 가늠할 수 있는 방법이 있는데 해당 물건을 밖에서 살펴볼 때 샤시 교체 유무를 확인해보는 것입니다. 대부분 샤시를 교체한 물건의 경우 기본적인 인테리어나 리모델링을 하는 경우들이 많습니다. 샤시만 단독으로 교체하는 일이 잘 없기 때문입니다. 

 

해당 물건의 상태를 살펴서 수리가 필요한 부분을 최소한의 비용으로 수리하는 것이 중요합니다. 보통 물건 소재지 주변의 종합인테리어 업체를 많이 이용하지만, 비용 절감을 위해서는 인터넷 카페나 사이트를 통해 직접 인테리어 업자를 수소문해보는 것이 좋습니다. 한번에 여러 견적을 손쉽게 받아볼 수 있고 공사 관련 포트폴리오나 블로그 주소 등을 요구하여 작업의 완성도 역시 확인하기 쉽기 때문입니다. 또 종합 인테리어보다는 화장실, 싱크대, 도배, 장판 교체 등의 작업을 각각의 전문가에게 맡기는 것이 좀 더 저렴합니다. 인터넷에서 조금만 발품을 팔면 이런 전문가들을 만날 수 있는 싸이트들이 많으며 공사가 필요한 곳의 사진과 함께 실제 치수만 기록해서 보내면 손쉽게 해당 수리 전문가를 만날 수 있습니다.

수익화

수익화는 실제로 낙찰받은 부동산으로 실제로 이익을 실현하는 것을 의미합니다. 입찰을 할 때부터 해당 부동산을 단기 매도를 통해 수익을 내려고하는지, 임대 후 장기 보유를 하려는지 분명히 해야 합니다. 애초에 매매 및 임대 수요가 풍부한 곳의 부동산을 낙찰받으면 매도든 임대든 수익을 내기가 좀 더 용이합니다. 보통 양도소득세 일반과제율이 적용되는 시점이 지나고 난 다음 매도를 하는 것을 추천하지만 시장의 흐름에 따라 매도의 타이밍은 적절히 조정할 필요가 있습니다. 주식과 마찬가지로 경매도 시세보다 싸게 낙찰받은 것이 끝이 아닙니다. 결국 해당 부동산을 매도하여 시세차익이 내 통장으로 입금되거나, 전세보증금으로 회수되어야 실제 수익이 실현되는 것입니다. 이렇게 권리분석에서 입찰, 명도, 매매 또는 임대의 과정까지 거쳐 원하는 수익까지 실현했다면 해당 부동산에 대한 경매 과정은 마무리가 되었다고 생각할 수 있습니다.