권리분석의 순서와 말소기준등기 의미 및 찾는 방법

권리분석의 순서를 파악하고 말소기준등기의 의미와 말소기준등기를 찾는 방법을 아는 것은 부동산 경매에서 가장 기본적인 내용입니다.

 

권리분석의 순서

권리분석의 순서는 일단 권리분석의 의미를 이해하는 것에서부터 시작됩니다. 권리분석이란 낙찰자가 경매 물건을 낙찰받은 다음 추가로 인수해야 하는 임차인의 보증금 또는 등기부등본 상의 권리가 있는지 파악하는 것입니다. 권리분석에서 가장 중요한 것은 말소기준등기 보다 앞선 권리가 있는지 여부를 판단하는 것이 관건입니다. 경매 초보자의 경우 말소기준등기 보다 앞선 권리가 있을 경우 해당 물건을 깔끔히 포기하는 것이 현명합니다. 경매 사건의 대부분은 말소기준등기를 기준으로 해당 부동산에 거주 중인 임차인의 권리가 그 보다 앞서는지 여부가 주요 쟁점이라고 할 수 있습니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 입찰 여부를 결정할 수 있고 명도의 방법도 달라지기 때문입니다. 그러므로 권리분석의 순서에 따라 말소기준등기 보다 앞선 권리가 있는지 파악하는 것이 권리분석의 핵심입니다.

 

권리분석을 하는 순서는 그리 어렵지 않습니다. 먼저 등기부등본상의 말소기준등기를 찾습니다. 그리고 매각으로 사라지지 않는 등기부등본상의 권리를 꼼꼼하게 확인합니다. 또 말소기준등기와 임차인의 전입일자를 비교하여야 합니다. 더불어 해당 부동산의 상태를 확인하면서 공부상의 내용과 일치하는지 다시 확인해 보이야 합니다. 더불어 대지권 및 대지권 비율에 대한 정보를 확인해야 하며 근린생활시설의 경우 무단 용도 변경 여부도 확인해보아야 합니다.

말소기준등기의 의미

경매에서 말소기준등기의 의미는 여러가지가 있습니다. 먼저 등기부등본에서의 말소기준등기는 이를 기존에 존재하였던 다양한 권리에 대한 인수 및 소멸을 판단하는 기준이 됩니다. 말소기준등기를 기준으로 먼저 등기한 권리의 경우 낙찰자가 이를 인수하여야 합니다. 이런 경우 인수하게 되는 권리의 예로는 지상권, 지역권, 전세권(배당신청 및 임의경매를 신청하지 않은 경우), 법정지상권, 분묘기지권, 매매예약가등기, 가처분, 임차권등기(보증금을 전액 배당받지 못하는 경우), 유치권, 예고등기, 환매등기 등이 있습니다.

 

말소기준등기의 두 번째 의미로는 말소기준등기가 임차인의 보증금 인수 여부를 판단하는 기준이 됩니다. '주택임대차보호법' 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다'라고 적시하고 있습니다. 이에 따라 말소기준등기를 기준으로 임차인의 전입신고일이 더 빠를 경우 입찰자는 반드시 해당 임차인이 보증금을 배당받을 수 있는 상황인지 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 모두 배당받지 못하는 경우 그 전액이나 차액을 낙찰자가 인수해야 하기 때문입니다. 하지만 대항력이 있는 임차인이 우선변제권을 바탕으로 보증금의 전액을 배당받으면 낙찰자가 추가로 인수할 금액은 없다고 생각하면 됩니다.

 

말소기준등기가 가지는 세 번째 의미는 말소기준등기를 기준으로 인도소송과 인도명령신청을 판단하게 된다는 것입니다. 즉, 말소기준등기보다 선순위에 있는 대항력 있는 임차인의 경우 인도소송의 대상이며 소유자, 채무자, 대항력 없는 임차인의 경우 인도명령신청 대상이 됩니다.

 

대항력을 갖춘 임차인(말소기준등기 보다 선순위)	대항력을 상실한 임차인(말소기준등기 보다 후순위)
배당신청을 하지 않은 경우 낙찰자가 보증금 인수 배당신청을 한 경우  - 전액배당 받는 경우 낙찰자가 인수할 금액 없음  - 일부배당 받는 경우 낙찰자가 일부 인수  - 배당받은 후 이사 거부 시 명도소송	낙찰자가 추가로 인수할 금액 없음 말소기준등기를 기준 후순위 권리는 모두 소멸 소정의 이사비용 협의(평당 10만원의 강제집행 비용을 기준으로 적절한 선에서 협의할 필요가 있음) 무리한 이사 비용 요구로 협의가 불가능할 경우, 계고 후 강제집행

 

말소기준등기 찾는 방법

말소기준등기를 찾는 방법을 제대로 알기 위해서는 말소기준등기가 될 수 있는 권리의 종류를 파악하는 것이 우선입니다. 말소기준등기는 경매 용어로 최선순위 설정등기라고 불리기도 합니다. 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 아래와 같습니다.

 

말소기준등기 중 하나는 압류입니다. 압류는 채무자가 국세 및 지방세를 체납한 경우 해당 채무자의 부동산을 제한하는 것을 의미합니다.

 

다음으로 가압류 역시 말소기준등기가 될 수 있습니다. 개인 간의 금전거래(차용증, 현금보관증, 지불각서 등)에 대한 채무불이행이 존재하는 경우 재산을 임시로 압류하는 것을 의미합니다.

 

저당권도 말소기준등기의 한 종류입니다. 채무자가 자신의 부동산을 담보로 제공하고 그에 대하여 정해진 금액을 담보하는 것입니다.

 

근저당권 역시 말소기준등기의 한 종류입니다. 근저당권도 채무자의 부동산에 설정하는 저당권인데 대부분 금융기관의 대출과 관련된 것입니다.

 

담보가등기도 말소기준등기가 될 수 있습니다. 이는 채권 회수를 목적으로 하는 가등기로, 부동산의 취득을 목적으로 하는 소유권 이전 청구권과 다소 다른점이 있습니다. '가등기담보 등에 관한 법률' 제12조 제1항에는 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있으며 이 경우 경매에 관하여 담보가등기권리를 저당권으로 보는 것으로 규정하고 있습니다.

 

마지막으로 경매개시결정기입등기 역시 말소기준등기가 될 수 있습니다. 채권자가 경매신청을 하면 해당 부동산 소재지의 관할법원에서는 신청서의 형식적 요건을 확인합니다. 그리고 이를 바탕으로 판결문에 의한 강제경매인지 담보권 실행을 위한 임의경매인지 판단하여 경매개시결정을 내리게 됩니다. 이때 강제경매는 '강제경매개시결정', 임의경매는'임의경매개시결정'이라고 등기부등본에 기재하게 됩니다.

 

종종 말소기준등기에 전세권을 포함시키는 경우도 있습니다. 여러 조건이 충족되면 가능하지만 이런 경우는 극히 드물다는 것을 염두에 두시기 바랍니다. 그럼에도 불구하고 선순위 전세권이 말소기준등기가 되는 경우를 살펴보면 전세권을 건물 전체에 대하여 설정하고 배당을 신청한 경우, 전세권을 건물 전체에 대하여 설정하고 임의경매를 신청한 경우로 볼 수 있습니다. 

 

단독, 다가구, 근린주택, 상업용빌딩의 일부분에 대해 전세권을 설정한 경우 말소기준등기가 되지 않는 전세권입니다. 그러나 단독, 다가구, 근린주택, 상업시설의 건물 전체에 대해 전세권을 설정한 경우 말소기준등기가 됩니다. 아파트, 연립 및 다세대주택, 오피스텔과 같은 집합건물의 독립된 주거시설에 대한 전세권을 설정한 경우에는 말소기준등기가 될 수 있습니다.