부동산 경매의 절차(1)

부동산 경매의 순서 및 절차는 생각보다 복잡하지 않습니다. 차근차근히 살펴보면 충분히 도전해 볼 수 있는 단계로 구성되어 있습니다. 한 단계식 천천히 살펴보겠습니다.

 

부동산 경매 절차: (1) 채권자의 경매 신청

부동산 경매 절차의 첫 번째 단계는 채권자의 경매 신청으로 시작됩니다. 채무자가 제 때 변제하지 못한 채무가 있는 경우 채권자는 채무자의 부동산에 대해 경매 신청을 할 수 있습니다. 이때 해당 부동산이 있는 관할 지방법원에서 경매 신청을 하게 됩니다. 관할 지방법원에 대한 정보는 대법원 홈페이지의 대국민서비스에서 확인할 수 있습니다.

부동산 경매 절차: (2) 법원의 경매개시결정 및 매각 준비

부동산 경매 절차의 두 번째 단계는 법원의 경매개시결정 및 매각 준비입니다. 부동산 경매를 신청한 채권자의 신청서와 첨부 서류를 받은 법원은 해당 신청서와 서류를 확인한 후 경매를 시작할 지 결정합니다.  강제 경매의 경우, 법원은 경매 절차를 개시함과 함께 해당 부동산에 대한 압류 명령을 내립니다. 압류된 부동산은 채무자가 사용하거나 관리할 수는 있지만, 양도나 처분을 할 수 없게 됩니다. 이후 법원은 일정 기간 동안 채권자 및  체납 조세 및 각종 공과금을 담당하는 공공기관에게 배당 요구 공고 및 신청을 진행합니다. 또한 법원은 감정사를 통해 해당 부동산에 대한 평가를 진행하고 그 평가액을 바탕으로 최저 매각 가격을 결정하게 됩니다. 이를 근거로 작성된 매각 물건 명세서, 평가서, 상황 조사 보고서는 매각일 또는 입찰 시작 일주일 전까지 보관되며 열람이 가능합니다. 해당 부동산에 대한 중요한 정보들이 담긴 자료들이기에 입찰 시 반드시 이들 자료에 대한 확인이 필요합니다. 

부동산 경매 절차: (3) 법원의 매각기일 공고

부동산 경매 절차의 세 번째 단계는 법원의 매각기일 공고입니다. 먼저 법원은 해당 부동산을 어떤 방식으로 매각할지 결정하게 됩니다. 매각 방식은 기일입찰과 기간입찰로 나뉩니다. 기일입찰은 매각일에 입찰자가 직접 참석하여 입찰서를 제출하는 방식입니다. 즉 해당 기일에 입찰자가 직접 집행관에게 입찰서를 제출하고 개찰하는 것입니다. 기간입찰은 입찰자가 정해진 입찰 기간 동안 매수 가격을 입찰서에 기재하여 등기우편 또는 집행관에게 직접 제출하는 방식입니다. 매각일에 제출된 입찰서를 개찰하고 매수자를 결정합니다.

매각 기일과 매각 결정 기일을 결정하는 것은 법원이 하는 중요한 역할입니다. 다음의 두 가지 경우가 아니라면, 법원은 직접 기일을 정하고 이해 관계자들에게 알리며 법원 게시판, 관보, 공보, 신문 또는 전자통신매체를 통해 공지합니다. 

 

1. 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 권리와 절차 비용을 최저매각가격에서 변제하면 남는 것이 없을 경우

2. 압류 채권자가 위 제1호의 통지를 받은 날로부터 1주일 이내에 위 제1호의 압류 부담과 비용을 변제하고 남을 금액을 책정한 뒤, 그 가격에 매수 신고자가 없을 경우 자신이 해당 가격으로 매수 신청을 하겠다고 하면서 충분한 보증을 제공하지 않은 경우

부동산 경매 절차: (4) 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정

부동산 경매 절차의 네 번째 단계는 입찰자의 경매 정보 수집 및 입찰물건 결정 단계입니다. 사실 입찰자의 입장에서는 가장 중요한 단계라고 볼 수 있으며 그만큼 수고스러움이 따르는 단계입니다. 마음에 드는 경매 부동산이 있을 경우 해당 부동산에 대한 기본적인 정보는 법원 게시판, 관보, 공보, 신문 및 전자통신매체를 활용하여 확인할 수 있습니다. 또 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서를 직접 열람하거나 인터넷상의 법원경매공고란에서도 해당 정보를 확인할 수 있습니다. 이러한 과정을 통해 기본적인 정보를 확인하고 관심 물건을 선정하고 나면 임장을 통한 현장조사와 권리 분석을 직접 실시하여 입찰물건을 최종적으로 결정하면 됩니다.

부동산 경매 절차: (5) 입찰자의 입찰 참여

부동산 경매 절차의 다섯 번째 단계는 입찰자의 입찰 참여입니다. 입찰자는 법원에서 정한 매각 방식에 따라 기일입찰 혹은 기간입찰의 방법으로 입찰에 참여할 수 있습니다. 기일입찰에 참여하는 경우 해당 기일에 법원으로 직접 출석하여 입찰표와 매수신청의 보증금액을 집행관에게 제출하면 됩니다. 기간입찰의 경우 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하여 매수신청 보증금액과 동봉하여 매각기일을 봉투의 겉면에 기재하여 등기우편으로 부치거나 집행관에게 직접 제출하면 됩니다.

 

입찰 마감 후 입찰자들이 참여한 상태에서 집행관이 입찰표를 개봉합니다. 개찰 결과, 최고가 매수 신고자가 있으면 집행관이 그 신고자의 이름과 해당 가격을 발표합니다. 차순위매수신고인이 있는 경우 해당 사람의 성명과 가격을 부르고 매각기일을 종결하게 됩니다. 이후 최고가매수신고인과 차순위매수신고인 이외의 입찰자는 매수신청보증금액을 되돌려 받게 됩니다.

부동산 경매 절차: (6) 법원의 매각허가 결정

부동산 경매 절차의 여섯 번째 단계는 법원의 매각허가 결정 단계입니다. 최고가 매수 신고자가 정해지면 법원은 매각 결정일을 정하게 됩니다. 관련 이해관계자들의 의견을 들은 다음 매각 금지 사유가 있는지 조사합니다. 이에 따라 매각 허가 결정 또는 매각 불허가 결정을 하게 되는데 이때 타당한 이유로 매각 불허가 결정이 나게 되면 매수인은 해당 부동산에 대한 권리를 얻을 수 없게 됩니다. 이처럼 법원의 매각 허가 여부 결정에 따라 손해를 입는 매수인은 즉시 항고할 수 있습니다.

부동산 경매 절차: (7) 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득, 그리고 명도

부동산 경매 절차의 일곱 번째 단계는 매수인의 매각대금 지급 및 권리의 취득 단계입니다. 매수인이 매각 대금을 모두 지급하였을 때 드디어 매수인은 해당 부동산에 대한 권리를 취득하게 됩니다. 매각이 목적인 부동산의 소유권이 그 대상인 경우 매수인의 명의로 소유권이전등기가 이루어지는 것입니다. 이와 함께 매수인이 인수할 필요가 없는 권리나 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 진행됩니다. 그러나 정당한 과정을 통해 매수인, 즉 낙찰자에게 해당 부동산의 소유권이 이전되었음에도 불구하고 해당 부동산의 소유자, 채무자 및 점유자가 부동산을 인도하지 않는 경우 낙찰자는 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 이 절차를 우리는 명도라고 부르는데 이 과정이 너무 길어지게 되면 수익을 실현하는데 어려움이 생기게 됩니다. 대출 이자를 지불해야 하는 시간이 늘어나고 해당 부동산을 매매 또는 임대하여 수익을 낼 수 있는 시간이 점점 지연되기 때문입니다. 그렇기 때문에 명도 과정에 소요되는 시간과 노력을 최대한 줄일 수 있는 나만의 노하우를 갖추어야 합니다. 또한 부동산 인도명령 신청은 매각대금 지불 이후 6개월 이내까지만 가능하다는 점을 유의해야 합니다. 그러나 이 역시 '주택임대차 보호법'에 따른 대향력을 갖춘 점유자가 그 권리를 행사하는 과정으로 해당 부동산을 점유하는 경우에는 부동산 인도 명령 신청이 불가능합니다. 그러므로 권리 분석 단계에서 대항력 있는 점유자가 존재하는지 반드시 확인이 필요합니다. 그렇지 않으면 생각지 못한 금전적 손해를 입게 되면 실제 시세보다도 더 높은 가격으로 부동산을 구입하게 되는 상황을 맞이하게 됩니다. 

부동산 경매 절차: (8) 채권자에 대한 배당 실시

부동산 경매 절차의 여덟 번째 단계는 채권자에 대한 배당 실시 단계입니다. 낙찰자, 즉 매수인이 매각대금을 최종적으로 지급한 다음 법원은 배당절차를 진행합니다. 배당기일을 정하여 배당을 요구한 채권자 및 이해관계자에게 배당기일에 대한 통지를 진행합니다. 배당기일 3일 전부터 법원에는 매각대금, 배당순위와 배당 비율이 적힌 배당표 원안이 비치됩니다. 이해관계인과 배당을 신청한 채권자는 배당기일에 출석하여 해당 배당표를 열람한 바를 바탕으로 배당표를 정정하기도 합니다. 이때 서로의 합의가 필요하며 이러한 조정 과정을 거쳐 배당표를 확성 후 그에 따라 실제 배당을 진행하게 됩니다. 이 절차가 끝나게 되면 최종적으로 해당 부동산에 대한 경매 절차가 마무리됩니다.