경매란?

경매란 법원이 채무자의 재산을 압류하여 채권자의 채권을 변제하기 위해 실시하는 것입니다. 돈을 갚지 못하는 사람이 자신의 재산을 내놓고 돈을 갚는 것인데, 법원 경매는 채권자와 채무자 모두에게 유리한 제도입니다. 채권자는 빠르게 채권을 변제할 수 있고, 채무자는 채무를 변제하고 재산을 청산할 수 있기 때문입니다.

 

 

1. 동산 경매 vs 부동산 경매

법원 경매 중 동산 경매와 부동산 경매의 차이점은 경매 대상이 다르다는 것입니다. 동산 경매는 자동차, 가구, 가전 등 유체동산을 대산으로 하는 반면, 부동산 경매는 토지, 건물 등 부동산을 대상으로 합니다. 보통 동산 경매가 부동산 경매에 비해 경매 절차가 간단하나, 경매 대상의 가치가 상대적으로 낮습니다. 하지만 동산 경매는 부동산 경매에 비해 낙찰 후 소유권 이전이 빨라 채무 변제가 손쉽다는 장점이 있습니다.

 

항목	동산 경매	부동산 경매
경매 대상	유체동산	부동산
경매 절차	간단	복잡
경매 대상의 가치	낮음	높음
낙찰 수 소유권 이전	빠름	느림

 

2. 부동산 경매의 장점

부동산 경매의 가장 큰 장점은 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있다는 점입니다. 동산에 대한 경매 역시 저렴한 가격에 해당 동산을 구입할 수 있다는 점에서 비슷한 장점이 있다고 하겠으나, 동산은 그 가격이 부동산에 비해 저렴합니다. 그래서 동산 경매는 초기 자본이 크게 필요하지 않은 대신에 그 수익 역시 부동산 경매에 비해 낮은 경향을 보입니다. 하지만 부동산 경매의 경우 채무자의 채권을 변제하기 위해 실시되기 때문에, 채무자는 부동산을 시세보다 낮은 가격에 매각해야 합니다.  따라서 부동산 경매에 참여하는 사람은 시세보다 훨씬 저렴한 가격에 부동산을 구입할 수 있습니다.

 

다양한 부동산을 한 곳에서 검색하고 선택할 수 있습니다. 법원 경매 싸이트나 유료 경매 사이트를 통해 경매 물건을 한 번에 검색할 수 있으며 검색 조건 설정을 통해 원하는 물건을 편하게 확인할 수 있습니다. 부동산 경매는 토지, 건물, 아파트 상가 등 다양한 부동산을 대상으로 실시되기 때문에 자신의 요구를 충족시키는 부동산을 수월하게 찾을 수 있습니다.

 

3. 낙찰자 우선주의

낙찰자 우선주의란, 부동산 경매에서 낙찰자가 부동산에 대한 모든 권리를 취득하는 것을 말합니다. 즉, 낙찰자는 부동산에 대한 소유권, 사용권, 처분권 등을 모두 가지게 됩니다. 낙찰자 우선주의는 부동산 경매의 가장 중요한 원칙 중 하나이며, 작찰 자는 이 원칙에 따라 부동산에 대한 모든 권리를 가지게 됩니다.

 

2002년 7월 1일 민사집행법이 시행된 이후부터 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자는 명도 소송이 아닌 인도명령대상이 되게 하였습니다. 또한 배당 요구일을 첫 매각 기일 이전으로 하고 대급 납부를 기일제에서 기한제로 하여 낙찰자가 불이익을 당하지 않도록 하였습니다. 이에 낙찰자들을 좀 더 손쉽게 자신의 권리를 행사할 수 있게 되었습니다.

 

4. 부동산 경매 권리 분석

경매 부동산의 권리분석은 권리분석과 물건분석으로 나눌 수 있습니다.

 

흔히 말하는 부동산 경매 권리 분석은 물건분석 이전에 경매 물건에 설정되어 있는 권리와 그 권리의 효력 등을 파악하여, 이러한 권리로 인한 위험을 사전에 예방하는 과정입니다. 부동산 경매 권리분석은 경매 물건의 물건명세서, 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 지적도, 임대차계약서, 근저당권설정등기부등본, 가압류등기부등본, 가처분등기부등본 등 다양한 자료를 바탕으로 진행됩니다. 부동산 경매 권리 분석은 부동산 경매에 참여하는 사람들이 경매 물건에 대한 권리 관계를 정확하게 이해하고, 경매 물건을 안전하게 취득할 수 있도록 돕는 중요한 절차이기에 부동산 경매의 핵심이라 할 수 있습니다.

 

법원은 경매에서 인수주의와 말소주의를 택하고 있습니다. 매각물건명세서 상 '말소기준권리(최선순위 설정등기)'를 기준으로 낙찰자에게 인수되거나 혹은 말소되는 권리를 파악하는 것입니다. 즉, 임차인의 대항력 유무와 배당요구 유무에 따라 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 할 금액이 있는지 여부를 파악하는 과정입니다. 

 

그러므로 부동산 경매 권리 분석을 위해서는 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법, 민사집행법 등의 법률를 바탕으로 현장에 대한 임장을 통해 등기부등본에서 확인할 수 없는 권리나 점유자에 대한 정보를 상세히 파악할 필요가 있습니다.

 

경매사건은 형사사건이 아닌 민사사건이므로 채권자와 채무자 간에 해결되지 못한 채권에 대해 법원이 강제집행 민사 절차에 따라 분쟁을 해결해 주는 과정입니다. 그러므로 경매 입찰 시 입찰자가 권리분석에 있어 실수를 했다 하더라도 법원에서는 아무런 책임을 지지 않습니다. 경매에 있어 권리 분석을 신중히 해야 하는 이유가 바로 이것입니다. 

 

물건분석 역시 경매 부동산의 권리분석에서 빠질 수 없는 부분입니다. 물건분석은 해당 경매 부동산의 현재가치와 미래 가치를 파악하여 그 물건이 실제 수익을 낼 수 있을지 여부를 판단하는 과정입니다. 이 부분은 일반 부동산 구입에서도 동일하게 이루어지는 과정으로 주변 편의 시설, 교통 시설, 개발 호재 등을 바탕으로 복합적으로 판단하여야 하는 부분입니다. 권리분석 및 입장, 명도 등 쉽지만은 않은 경매 절차에 들이는 노력이 허사가 되지 않으려면 제대로 된 물건 분석을 통해 실제 수익을 낼 수 있도록 노력해야 합니다. 처음 경매에 도전하는 경우 어려운 물건보다는 권리 분석이 간단한 물건을 찾아봄으로써 이러한 부담을 줄일 수 있습니다.